Maakbaarheid

De aanhoudende schaarste op de arbeidsmarkt belemmert de complexe en groeiende opgaven waarvoor Nederland staat. Met minder mensen die het werk kunnen uitvoeren, is een fundamentele verandering in werkwijzen en maakmethodes nodig: niet harder, maar slimmer werken. We benutten geavanceerde digitale technologie en modulaire en industriële bouwtechnieken om veiligere, snellere en duurzamere oplossingen te ontwikkelen, die we in een unieke samenstelling aanbieden.

Twee keer slimmer werken

Onze ambitie is om de bijdrage per medewerker in 2030 te hebben verdubbeld ten opzichte van 2020. Om richting te geven aan onze ontwikkeling binnen de pijler Maakbaarheid onderscheiden we twee samenhangende hoofdstromen: digitalisering en maaktechnologie. We standaardiseren onze werkwijzen en benutten digitale en technologische toepassingen. Door onze kennis en ons vakmanschap samen te brengen in slimme systemen kunnen we processen verder digitaliseren, automatiseren en industrialiseren. We combineren modulaire bouwstenen tot maatwerkoplossingen die aansluiten op de specifieke klantvraag. Zo verkorten we doorlooptijden, verhogen we de veiligheid, productie en kwaliteit, beperken we faalkosten en benutten we nieuwe zakelijke kansen, zonder dat dit leidt tot verlies van verscheidenheid. Bovendien dragen we bij aan het verminderen van verspilling van schaarse materialen.

Digitalisering

Digitalisering stelt ons in staat ons werk effectiever en efficiënter in te richten. Door data samen te brengen creëren we nieuwe inzichten en ontwikkelen we slimme oplossingen. Het toevoegen van AI aan digitale processen maakt het mogelijk om meer te bereiken met minder middelen. Zo is digitalisering een belangrijke accelerator voor innovatie en groei.

Digitaal gebieden ontwikkelen

Onze ambitie is om in 2027 scenario’s voor gebieds- en opstalontwikkeling grotendeels generatief en parametrisch tot stand te laten komen. Op basis van datamodellen brengen we de context van onze projecten nauwkeurig in kaart, waardoor we sneller en beter inzicht krijgen in kansrijke oplossingen. Waar planvorming nu maanden of zelfs jaren duurt, streven we ernaar om in 2030 binnen dertig dagen van idee tot uitgewerkt plan te komen.

We werken stapsgewijs aan een volledig gedigitaliseerd ontwikkelproces, van gebiedsanalyse tot ruimtelijk ontwerp. In 2025 hebben we hierin concrete stappen gezet. Zo is Geographic Information System (GIS) breed ingevoerd binnen Wonen. Daarmee beschikken we over actuele gebiedsdata die helpen bij het vroegtijdig inschatten van kansen, risico’s en maatschappelijke factoren zoals welzijn en duurzaamheid. Dit verkort de doorlooptijd, vermindert faalkosten en verbetert de kwaliteit van plannen.

De toepassing van GIS staat nog aan het begin. Door GIS te integreren in onze standaard werkwijze kunnen we toekomstige oplossingen rijker en completer maken, en op die manier beter laten aansluiten op de maatschappelijke vraagstukken van onze stakeholders en gebruikers.

Verder heeft Heijmans in 2025 verschillende pilots uitgevoerd met parametrisch ontwerpen, om samen met opdrachtgevers sneller en slimmer tot een kwalitatief beter en meer gedragen ontwerp te komen. Met parametrisch ontwerpen rekenen we razendsnel duizenden scenario’s door op financiële, duurzame en sociale parameters. Dit leidt tot betere keuzes, minder iteraties en een kortere doorlooptijd. Met deze methodiek maken we de impact van ontwerpkeuzes zichtbaar en sturen we op datagedreven besluitvorming. De volgende stap is om parametrisch ontwerpen breder toe te passen in onze gebieds- en opstalprojecten, zodat we als organisatie en keten meer leereffect realiseren in het werken met deze digitale methodiek.

Digitaal bouwen

4D-model

Binnen Heijmans zetten we steeds meer in op digitaal bouwen. Het 4D-model speelt hierin een centrale rol. Zo simuleren we de uitvoering van projecten inclusief complexe hijsbewegingen, faseringen en de inzet van materieelstukken, nog voordat we op de bouwplaats aan de slag gaan. Op deze manier kunnen we risico’s vroegtijdig signaleren, de werkzaamheden efficiënter plannen en de veiligheid op de bouwplaats vergroten.

Het 4D-model biedt collega’s één centrale plek waar alle projectdata samenkomt. Zo leggen we een gestructureerde basis voor het gebruik van AI-toepassingen. Met 360-graden cameratechnieken voegen we realtime informatie van de bouwplaats toe aan het digitale model. Teams krijgen daarmee snel inzicht in de planning, de beschikbare ruimte en de samenhang tussen werkzaamheden. Het 4D-model groeit zo uit tot de basis voor een volledige digitale simulatie van onze bouwprojecten.

Automatisch repeterende taken (ART)

In 2025 hebben we het automatiseren van repeterende taken (ART) binnen het ontwerpproces verder doorontwikkeld en geïmplementeerd, met focus op elektrotechnische en werktuigkundige installaties (E&W). Taakautomatiseringen voor het plaatsen van sparingen, maar ook voor het genereren van wanduitslagen, het aanbrengen van maatvoeringen en het vullen van data in modellen zijn gestandaardiseerd en efficiënter gemaakt. Het aantal taakautomatiseringen is hiermee toegenomen, net als het aantal projecten en modelleurs dat hiervan gebruikmaakt.

Een voorbeeld is de wanduitslagengenerator, toegepast in acht projecten, waaronder Physics op de TU Delft. Dit leverde alleen al voor de elektrotechnische wanduitslagen een besparing van circa honderd engineeringuren op. In totaal bespaarden we in 2025 met taakautomatiseringen binnen utilitaire projecten ruim 2.500 engineeringuren.

Digitale klantreis

In 2025 hebben we binnen Werken en Wonen vooruitgang geboekt in het digitaliseren van de klantreis, met als doel klanten sneller, beter en consistenter te ondersteunen. Binnen Werken (Services) is een nieuw klantplatform ontwikkeld dat processen digitaliseert en vereenvoudigt. Zo krijgen klanten en klantteams beter inzicht in de status van het onderhoudscontract. Binnen Wonen is een nieuwe, zelflerende tool voor de klantenservice geïntroduceerd. Deze toepassing helpt bij het bepalen van de urgentie van klantvragen en ondersteunt medewerkers in het sneller en zorgvuldiger afhandelen van meldingen.

Ook is er binnen Wonen een nieuwe digitale werkwijze ontwikkeld voor het vastleggen en rapporteren van klanttevredenheid. Klanttevredenheid wordt nu gedurende de volledige B2C-klantreis gemeten. Dit geeft gedetailleerd inzicht in wat goed gaat en waar optimalisaties mogelijk zijn.

Datagedreven assetmanagement (Verbinden)

In het hele land beheren en onderhouden we infrastructurele werken voor publieke en private klanten, zoals Rijkswaterstaat, Schiphol, provincies, gemeenten en havenbedrijven. We monitoren een groeiend aantal digitale systemen, waaronder verkeerslichten, wegkantstations, laadinfra en openbare verlichting. Ook volgen we met sensoren continu de conditie van wegen, viaducten, sluizen, dijken, bruggen en andere vaste structuren. Zo kunnen we vroegtijdig de achteruitgang van de fysieke staat van objecten, zoals wegen en kunstwerken, signaleren en onderhoud gericht plannen. Alle data uit deze systemen komt samen in het door Heijmans ontwikkelde Connect-platform. Dit platform is in 2025 verder uitgebreid, onder meer met functionaliteit voor dynamische wegkantsystemen (systemen langs de Nederlandse Rijkswegen waarmee het verkeer wordt geïnformeerd en gestuurd, afhankelijk van de condities op de weg), zodat onderhoud efficiënter kan worden gepland en uitgevoerd.

Verder verrijken we onze assetmanagementdiensten met nieuwe databronnen en slimme toepassingen. Op Schiphol ontwikkelen we een geïntegreerd onderhoudsdashboard dat sensordata combineert met systemen van derden, waardoor onderhoud nauwkeuriger kan worden ingepland en afwijkingen sneller worden gedetecteerd. Voor het onderhoud van sluizen en bruggen maken we gebruik van een vernieuwde Object Data Service, die via moderne communicatietechnologie betrouwbare en actuele informatie levert over de conditie van deze assets.

Op het gebied van infrastructuurkwaliteit hebben we een zelfontwikkelde digitale toepassing in gebruik waarmee we de degradatie van asfalt voorspellen. We rekenen hierin samenhangende pakketten van maatregelen (scenario’s) door, zodat we het effect van verschillende onderhoudskeuzes op kosten, duurzaamheid en efficiëntie vooraf kunnen toetsen. Zo wordt de vakinhoudelijke kennis van onze specialisten gebruikt in voorspellende modellen die ondersteunen bij het onderbouwd plannen van onderhoud aan het wegennet.

Al deze initiatieven dragen bij aan een merkbare versnelling van onze digitale transformatie en aan een toekomst waarin beheer en onderhoud steeds meer datagedreven, voorspelbaarder en efficiënter worden uitgevoerd.

Werken aan de digitale toekomst

Ons doel is dat we in 2027 de helft van onze service- en assetmanagementcontracten kunnen ondersteunen met voorspellende informatie. Om dat te bereiken blijven we investeren in sensortechnologie, datakoppelingen en AI-toepassingen. De verwerking van data wordt steeds verfijnder: naast het uitvoeren van trendanalyses en het bewaken van drempelwaarden ontwikkelen we met behulp van AI geautomatiseerde inzichten en voorspellingen van systeemgedrag. Samen met klanten verkennen we welke informatie zij nodig hebben om beheer en onderhoud slimmer, sneller en efficiënter in te richten.

Om kennis en werkwijzen repeteerbaar en uniform toe te passen in onze processen, blijven we inzetten op standaardprocedures en IT-oplossingen zoals het Connect-platform. Daarmee bouwen we stap voor stap aan operational excellence: efficiënt en renderend beheer en onderhoud, met maximale waarde voor onze klanten.

Behalve in deze ontwikkelingen investeren we ook in onze interne digitale basis. Dit begint bij goed georganiseerde en eenduidige data, die essentieel is om AI veilig en op schaal te kunnen inzetten. Daarom werken we aan een organisatiebrede aanpak voor datamanagement, waarin we standaarden, werkwijzen en datavaardigheden stapsgewijs ontwikkelen. Zo ontstaat een stevig fundament voor datagedreven werken en creëren we de voorwaarden om AI-toepassingen de komende jaren verder op te schalen.

Tegelijkertijd wordt er gewerkt aan de uitrol van AI-toepassingen en AI-agents binnen Heijmans, gericht op het vergroten van persoonlijke en teameffectiviteit. Een concreet voorbeeld hiervan is de introductie van de AI Schrijfsuite binnen Verbinden. Deze toepassing genereert automatisch eerste concepten van gestandaardiseerde documenten op basis van projectspecifieke data en interne best practices, wat een structurele tijdsbesparing oplevert. In 2025 zijn we gestart met een pilot voor projectmanagementplannen om de functionaliteit in de praktijk te verfijnen. De pilot wordt uitgevoerd in co-creatie met gebruikers, waardoor de toepassing nauw aansluit op de dagelijkse werkprocessen. Bij een succesvolle afronding wordt de Schrijfsuite in 2026 uitgebreid naar andere documenttypes, zoals werkplannen en voortgangsrapportages. 

Maaktechnologie

De wijze waarop we maken en bouwen, zal de komende jaren flink veranderen. Bij Heijmans omarmen we de mogelijkheden van digitale technologie en onderzoeken we hoe maakprocessen veiliger, sneller, beter en eenvoudiger kunnen worden uitgevoerd. We streven ernaar twee keer slimmer te werken in plaats van harder. Op het gebied van standaardisatie en modulaire en industriële productie liggen er grote kansen. 

Standaardiseren van processen en werkwijzen

Standaardisatie is een essentiële stap om efficiënter te bouwen. Door processen en (deel)ontwerpen repeteerbaar te maken, kunnen onderdelen voor gebouwen, wegen en bruggen vaker worden toegepast. Dat voorkomt dat elk project volledig opnieuw wordt ontworpen. Standaardisatie levert aanzienlijke voordelen op: hogere veiligheid, meer efficiëntie, kortere doorlooptijden, minder faalkosten en betere kwaliteit. Tegelijk blijven onze standaarden voldoende flexibiliteit bieden voor maatwerk, afhankelijk van specifieke situaties en gebruikersbehoeften.

Conceptueel ontwikkelen en bouwen

Waar mogelijk werken we met onze woonproducten: een gestandaardiseerd aanbod van zowel grondgebonden als gestapelde woningen. Deze woningen zijn uitgevoerd in beton en hout, waarbij we steeds vaker gebruikmaken van geprefabriceerde elementen en in sommige gevallen zelfs complete woningen. Dit zorgt voor een hogere veiligheid en kwaliteit, minder faalkosten, een sneller proces, en het komt de betaalbaarheid ten goede. Door deze werkwijze leveren we een concrete bijdrage aan het versnellen van de woningbouwopgave. Vanuit modulaire onderdelen creëren we tegelijk unieke klantoplossingen.

We streven ernaar om in 2030 70% van onze woningen volgens deze methode op te leveren. Om dit doel te bereiken, hebben we een diversiteit aan modules ontwikkeld. Tijdens de ontwerpfase werken we nauw samen met onze partners om optimaal aan te sluiten bij de behoeften van onze klanten.

De afgelopen twintig jaar hebben we met deze klantgedreven en technisch doordachte aanpak veel ervaring opgedaan. Zoals met de Heijmans Huismerk grondgebonden woningen, appartementen en stedelijke appartementen, onze Heijmans ONE en TWO, en ook met B’Woond, voor het slimmer verduurzamen van bestaande woningen. Ook onze Horizon-woningen vallen hieronder. Bij deze houtskeletbouwwoningen worden de modules en onderdelen droog en veilig in elkaar gezet in onze fabriek in Heerenveen, om vervolgens op drie vrachtwagens per woning naar de woonlocatie te worden gebracht. Op locatie wordt de woning binnen één dag in elkaar gezet.

Optio®

Whoon heeft met het Optio®-concept al meer dan 17.000 woningen gerealiseerd volgens een vergaand gestandaardiseerd ontwikkelproces en een gestandaardiseerde bouwmethodiek. De dertien basisindelingen worden gecombineerd met variatiemogelijkheden in ontwerp. Daarnaast biedt het proces keuze uit een ruim pakket aan gestandaardiseerde opties.

In 2025 is gestart met het verder optimaliseren en verduurzamen van het Optio®-concept. De woningen worden voortaan uitgevoerd als energieneutrale woningen (BENG 2=0). Voor 2026 staat onder meer de inzet van AI-toepassingen voor de woon- en Optio®-configurator gepland, waarmee het werken met het Optio®-concept nog beter geïntegreerd wordt binnen Whoon. Bovendien werken we aan de ontwikkeling en realisatie van de eerste Optio®-appartementen.

Woonconfigurator

Met de woonconfigurator kunnen kopers hun woning naar wens samenstellen. Zij krijgen direct te zien hoe hun toekomstige woning eruitziet en welke financiële gevolgen hun keuzes hebben, zoals voor een uitbouw of dakkapel. Dit maakt het proces efficiënter en verbetert de klantervaring zichtbaar.

In 2025 zijn twee pilotprojecten uitgevoerd met deze digitale tool. In het eerste project hebben we aangetoond dat we de interne doorlooptijd van onze grondgebonden woningen aanzienlijk kunnen verkorten: van dertien naar acht weken, gemeten tussen de start van het definitief ontwerp en de start verkoop. Daarnaast zijn in de tool verbeteringen doorgevoerd in de look-and-feel van de materialen. Eind 2025 zijn alle woningtypen uit het grondgebondenwoningenconcept beschikbaar gemaakt, zodat we de woonconfigurator breed kunnen inzetten bij toekomstige projecten.

Heijmans Synergy

Het Synergy Modulaire Platform is ontworpen om ontwikkel-, ontwerp- en realisatieprocessen te standaardiseren, waardoor deze geautomatiseerd en geoptimaliseerd kunnen worden. Dit stelt ons in staat om processen beter af te stemmen op de wensen van klanten en partners. Het platform, dat intern ontwikkeld is en gebruik maakt van de vakkennis van zowel Heijmans als de keten, maakt het mogelijk om complexe ontwerpopgaven efficiënter en effectiever aan te pakken. Alle fases van het proces - van ontwerp tot realisatie - worden integraal meegenomen. Ontwerpopties kunnen op eenvoudigere wijze worden gegenereerd en geanalyseerd op basis van kosten, duurzaamheid en planning. De diversiteit aan ontwerpmodules binnen het platform creëert unieke synergiën, waardoor we al in vroege projectfasen datagestuurd advies kunnen geven.

In 2025 zijn de bestaande gebouwgeneratoren voor datacenters en stedelijke appartementen op meerdere projecten toegepast en verder doorontwikkeld. Voor de datacentergenerator is een doorontwikkeling gerealiseerd waarmee we de nieuwste technieken op het gebied van liquid cooling kunnen aanbieden. Deze techniek maakt het mogelijk om restwarmte op een hogere temperatuur uit te wisselen met warmtenetten. Daardoor kan een datacenter fungeren als katalysator voor aardgasvrije verwarming van gebieden.

In 2025 hebben we ook ingezet op de ontwikkeling van een gestandaardiseerd bouwconcept voor de vastgoedopgave van Defensie. Daarbij bouwen we voort op wat eerder binnen het Modulaire Platform is ontwikkeld. We zijn gestart met legeringsgebouwen, opgebouwd uit gestandaardiseerde bouwstenen en systemen afkomstig uit bestaande woon- en utilitaire projecten binnen het platform. Hierdoor kunnen we in korte tijd een passend en schaalbaar concept ontwikkelen. De verdere doorontwikkeling richt zich op geïndustrialiseerde uitvoerbaarheid en een verbreding naar andere typen defensiegebouwen, zoals kantoor- en lesgebouwen, om beter in te spelen op de brede vastgoedbehoefte van Defensie.

Modulair en industrieel bouwen

Standaardisatie, automatisering en digitalisering kunnen in het ultieme geval leiden tot een geheel industrieel proces voor een product. Het ‘product uit de fabriek’ komt hiermee binnen handbereik. Bij een industrieel proces zijn de omstandigheden uitstekend te controleren. Dat komt de veiligheid ten goede, evenals de efficiëntie, doorlooptijd en kwaliteit. Bovendien stimuleert industrialisatie een continue verbetering van het proces. Tot slot draagt industrieel bouwen ook bij aan het welzijn, doordat werkzaamheden in toenemende mate van de bouwplaats naar de fabriek verplaatsen. Dit vermindert overlast op de bouwlocatie.

Houtskeletbouwwoningfabriek

Sinds 2023 produceren we houtskeletbouwwoningen volgens het Horizon-concept in onze eigen CO₂-neutrale houtskeletbouwwoningfabriek in Heerenveen. De grondgebonden woningen worden industrieel gebouwd.

De woningen worden digitaal geconfigureerd en in de fabriek samengesteld uit demontabele 2D- en 3D-elementen. Dankzij het efficiënte productieproces kunnen we een woning binnen één dag wind- en waterdicht op locatie plaatsen.

Met de oplevering van ons eerste project met houtskeletbouwwoningen, geproduceerd in onze fabriek in Heerenveen, hadden we in 2024 al een belangrijke mijlpaal bereikt. In 2025 hebben we de ontwikkeling van onze houtskeletbouwwoningfabriek verder doorgezet. In verschillende gemeenten, waaronder Zeewolde, Culemborg, Vlaardingen, Eindhoven, Voorhout en Goirle, zijn woningen geplaatst. Daarbij zijn diverse innovaties op zowel product- als procesniveau doorgevoerd. Zo realiseerden we een drielaagse variant met plat dak, introduceerden we maatwerkgevelelementen en vond de eerste steigerloze montage plaats. Met deze voortdurende verbeteringen sluiten we beter aan op de marktbehoefte en vergroten we tegelijkertijd de effectiviteit en efficiëntie van ons productieproces.

Modulaire toepassingen binnen Werken

Begin 2025 is de laatste fase van de renovatie van het beddenhuis in het Amsterdam UMC afgerond. Vijf jaar lang werkte Heijmans in een operationele ziekenhuisomgeving aan de gefaseerde vernieuwing van de verdiepingen. Daarbij is gebruikgemaakt van modulaire plafond-skids: leidingtracés die off-site in frames worden samengesteld en als complete modules aan het plafond worden gemonteerd.

Modulaire toepassingen worden op meerdere utilitaire projecten ingezet. Op Gemini, het nieuwe laboratoriumgebouw van de Technische Universiteit Eindhoven, is de techniekruimte in skids samengebouwd en zijn leidingtracés over het dak modulair aangebracht. Bij De Nieuwe Post in Arnhem worden de kantoorruimtes voorzien van modulaire plafondeilanden. Bij de bouw van een datacenter zijn de funderingsputten als 3D-prefab betonelementen off-site geproduceerd en als modules geplaatst op de locatie. Ook de koeltechnische installatie en de brandstofruimte zijn hier modulair ontworpen. Op het project Physics voor de TU Delft worden verschillende onderdelen modulair uitgewerkt, waaronder de vloersparingen en de drukschotten. In 2026 willen we de hier geleerde lessen vertalen naar een industriële oplossing voor deze skids.

Prefabricatie hoogspanningsvelden

In 2025 heeft Heijmans een belangrijke stap gezet op het vlak van maakbaarheid ten behoeve van de uitbreiding en vernieuwing van het Nederlandse elektriciteitsnet. In opdracht van TenneT produceert Heijmans de komende vijf jaar gestandaardiseerde prefab modules voor hoogspanningsvelden in de nieuwe fabriek Krachtveld in Ede. In totaal gaat het om minimaal 480 prefab modules voor 120 hoogspanningsvelden.

De prefab onderdelen worden in een gecontroleerde omgeving geassembleerd en getest voordat ze naar bestaande hoogspanningsstations van TenneT worden vervoerd. Op locatie zijn daardoor aanzienlijk minder handelingen nodig. Dit maakt processen veiliger, voorspelbaarder en efficiënter, terwijl met dezelfde bezetting meer kan worden gerealiseerd. Dat is niet alleen essentieel in tijden van arbeidskrapte, maar draagt ook bij aan betere arbeidsomstandigheden voor medewerkers. De modulaire aanpak is naar verwachting ongeveer 30% sneller dan traditionele bouwmethoden op de projectlocatie. Begin 2026 komen de eerste modules uit de fabriek.

Ook bij de productie en voorbereiding van infrastructurele componenten zet Heijmans stappen om werkzaamheden te verplaatsen naar een gecontroleerde omgeving en verder te automatiseren. Een concreet voorbeeld hiervan zijn de circulaire vangrails die off-site worden gedemonteerd, gerenoveerd en opnieuw geassembleerd in een assemblagehal. Er wordt gebruikgemaakt van een geautomatiseerde boutenknipper voor de demontage en een montagestraat voor de assemblage. Hierdoor is minder handmatig werk nodig en kunnen medewerkers het werk op locatie veiliger en fysiek minder belastend uitvoeren.