De verantwoordingsinformatie in de jaarrekening is deels gebaseerd op schattingen en veronderstellingen. De Groep maakt deze schattingen en doet veronderstellingen ten aanzien van de toekomst. Deze zijn onder andere gebaseerd op ervaringen en verwachtingen over toekomstige gebeurtenissen zoals deze zich, naar de huidige stand van zaken, redelijkerwijs kunnen voordoen. Deze schattingen en veronderstellingen worden continu geëvalueerd.
De herziening van of afwijkingen van schattingen en veronderstellingen ten opzichte van de daadwerkelijke uitkomsten, kunnen leiden tot materiële aanpassing van de boekwaarde van activa en verplichtingen.
De meest significante onzekerheden, oordelen en schattingen bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening hebben betrekking op:
-
het bepalen van de beste schatting voor de waardering van onderhanden werken (zowel debet als credit), waaronder de bepaling van de voortang van de projecten en de inschatting van de totale te verwachten kosten, en daarmee gerelateerde opbrengsten;
-
het bepalen van de beste schatting voor de waardering van de strategische grondposities, waaronder de bepaling van de netto realiseerbare waarde; en
-
het bepalen van de laagste kasstroomgenererende eenheid en het jaarlijkse toetsen of sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies op goodwill.
Naast de eerder in deze jaarrekening uiteengezette schattingselementen worden hieronder de belangrijkste elementen van schattingsonzekerheden toegelicht.
Macro-economische ontwikkelingen en de stikstofproblematiek
De gevolgen van de macro economische ontwikkelingen worden continu gemonitord door de raad van bestuur.
De Nederlandse economie groeide in 2024, ondanks aanhoudende inflatiedruk en een steeds krapper wordende arbeidsmarkt, sterker dan in 2023. De Europese Centrale Bank (ECB) streeft naar een neutraal renteniveau, wat heeft geleid tot een minder stringent rentebeleid. De inkomens zijn het afgelopen jaar sneller gestegen dan de inflatie, waardoor de koopkracht toenam. In combinatie met dalende rentes zorgt dit voor gunstige marktomstandigheden in de woningsector. Geopolitieke ontwikkelingen, zoals mogelijke invoerheffingen, brengen echter onzekerheid in een aanvankelijk positieve economische vooruitblik voor 2025.
Ondanks stijgende bouwkosten wist de Groep de verkoopprijzen op een hoog niveau te houden, mede dankzij duidelijke indexeringsafspraken met klanten. Hoewel we een stijgende lijn zien in het aantal uitgegeven bouwvergunningen zien we tegelijkertijd ook dat de problematiek rondom vergunningsprocedures een nieuw dieptepunt heeft bereikt (door beroep- en bezwaar procedures op vergunningen), wat de snelheid van uitvoering van projecten binnen de portefeuille van de Groep (ca. 4.000 woningen) negatief beïnvloedt.
Hoewel de financiële impact van de stikstofproblematiek in het afgelopen jaar beperkt bleef, kunnen recente uitspraken van de Raad van State over intern salderen verdere uitdagingen opleveren bij het verkrijgen van vergunningen. Daarnaast heeft de rechtbank in een zaak aangespannen door Greenpeace tegen de Staat, een uitspraak in het voordeel van Greenpeace gedaan, wat een precedent kan scheppen en de juridische kaders rondom biodiversiteit mogelijk beïnvloedt. Dit vergroot de onzekerheid in de sector. Ondanks dit zijn de vooruitzichten van de Groep voor de komende jaren goed door een gediversifiseerde orderportefeuille die gezond is in zowel omvang als kwaliteit.
Impairmenttest goodwill
Wijzigingen in de marktrente resulteren in mutaties van de disconteringsvoet (WACC) die gebruikt wordt voor het jaarlijkse onderzoek op bijzondere waardevermindering van goodwill. Vanwege de aanzienlijke aanwezige ruimte (headroom) tussen de boekwaarde -en de bedrijfswaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheden, is het risico van een toekomstige afwaardering naar aanleiding van een eventuele toename van de marktrente slechts in zeer beperkte mate aanwezig (zie toelichting '6.12 Immateriële activa').
Klimaatgerelateerde zaken
Klimaatverandering biedt zowel risico‘s als kansen voor de Groep. Deze kunnen gevolgen hebben voor de middellangetermijnprognoses die ten grondslag liggen aan de waardering van activa. In het jaarverslag is in het 'sustainability statement' een overzicht van de kansen en risico’s in relatie tot klimaatverandering opgenomen. Uit dit overzicht blijkt dat de kansen groter zijn dan de risico’s. De Groep ziet geen aanleiding om zijn middellangetermijnprognoses neerwaarts aan te passen. Per actiefpost in de geconsolideerde balans zijn de overwegingen als volgt (in volgorde dat deze posten op de balans staan):
Materiële vaste activa
Het risico op afwaarderingen vanwege klimaatrisico’s is beperkt. De post bestaat uit (relatief) nieuw materieel dat aan de milieunormen voldoet en investeringen in onder meer de elektrificeren van het materieel. Daarnaast is sprake van ouder materieel (met lage boekwaarde) dat op termijn mogelijk minder inzetbaar is, bijvoorbeeld voor oudere vrachtwagens met een te hoge uitstoot van broeikasgassen. Voor het oudere materieel bestaat (voorlopig in ieder geval nog) een tweede handsmarkt in met name 2e en 3e wereld landen waardoor de huidige restwaardes veelal nog gerealiseerd worden. Daarnaast kan ouder materieel dat bijvoorbeeld niet meer in binnensteden ingezet kan worden, nog wel daarbuiten gebruikt worden. Er is een plan om dit materieel te vervangen voor schoner materieel.
Gebruiksrechten geleasde activa
Vanwege de korte looptijd van de leases is de impact van klimaatrisico’s op de waardering beperkt.
Immateriële activa
Omdat de kansen groter zijn dan de risico’s voor alle sectoren van de Groep (waaronder de kasgenererende eenheden waar de immateriële activa aan zijn toebedeeld), leiden klimaatrisico’s niet tot een grotere kans op afwaardering.
Joint ventures en geassocieerde deelnemingen
Deze post betreft hoofdzakelijk deelnemingen waarin grondposities zijn ondergebracht. Zie voor een nadere uiteenzetting 'strategische grondposities' hieronder. In directe relatie daarmee is het risico op afwaarderingen van deelnemingen waarin grond is ingebracht beperkt.
Daarnaast bestaat deze post uit de 50% deelneming in AsfaltNu. Op de lange termijn is de verwachting dat de behoefte aan wegen niet zal afnemen. Een milieuvriendelijker alternatief voor asfalt is nog niet voorhanden. De eisen ten aanzien van de uitstoot van broeikasgassen en andere schadelijke stoffen zullen naar verwachting steeds strikter worden, waardoor de huidige asfaltfabrieken op termijn aanvullende investeringen in schonere oplossingen vereisen. Het risico op afwaarderingen van de deelneming in AsfaltNu vanwege de impact van klimaatrisico’s is dan ook middelgroot. Dit probeert de Groep onder andere te mitigeren door te investeren in een nieuwe asfaltcentrale via AsfaltNu (de nieuwe standaard van Europa) in Utrecht.
Verstrekte leningen en overige vorderingen
Deze post bestaat hoofdzakelijk uit leningen die verstrekt zijn aan joint ventures waarin grondposities zijn ondergebracht. Zoals hierboven is aangegeven, is het risico op afwaarderingen van deze deelnemingen als gevolg van klimaatrisico’s beperkt en daarmee is ook het risico op afwaardering van leningen die aan deze deelnemingen zijn verstrekt ook beperkt.
Strategische grondposities
Alle grondposities bevinden zich in Nederland. De behoefte aan woningen blijft groot en daarmee ook de behoefte aan grond om deze woningen op te bouwen.
Op de zéér lange termijn bestaat het risico op onbruikbaarheid van grond vanwege de gevolgen van klimaatverandering, zoals overstromingen. De Groep vertrouwt er op dat Nederland als welvarend land hier maatregelen tegen neemt gezien er nog voldoende tijd voorhanden is. Het risico op afwaarderingen van deelnemingen waarin grond is ingebracht vanwege de impact van klimaatrisico’s is derhalve beperkt.
Overige voorraden
Deze post bestaat hoofdzakelijk uit onverkochte woningen in voorbereiding en in aanbouw (inclusief ontwikkel- en bouwrechten). Gezien de relatief korte realisatietermijn is het risico op afwaarderingen vanwege de impact van klimaatrisico’s gering.
Onderhanden werken
Gezien de relatief korte realisatietermijn is het risico op afwaarderingen vanwege de impact van klimaatrisico’s gering. Voor bepaalde projecten zijn specifieke klimaatdoelstellingen overeengekomen met opdrachtgever. Door beperkte beschikbaarheid van materieel met lage emissies zijn deze in sommige gevallen moeilijk te halen met mogelijke boetes tot gevolg. Indien van toepassing zijn deze boetes al in de waardering van de onderhanden werken verdisconteerd.
Uitgestelde belastingvorderingen, winstbelastingvorderingen, handels- en overige vorderingen en liquide middelen en equivalenten
Gezien de aard van deze activa in combinatie met de zeer korte realisatietermijn is het risico op afwaarderingen vanwege de impact van klimaatrisico’s per definitie gering.
Waardering van projecten
Voor een nadere toelichting van de belangrijkste uitgangspunten die bij de waardering van projecten worden gehanteerd, wordt verwezen naar toelichting '6.17 Onderhanden werken'.
Financiering
In toelichting '6.22 Rentedragende leningen en overige financieringsverplichtingen' zijn de voorwaarden van de financiering nader toegelicht. Een belangrijke voorwaarde is het behalen van de convenantratio's, met name de interest cover ratio, de leverage ratio en de solvabiliteitsratio.
Een adequate beheersing van projectrisico's (zie hierboven) is van belang voor het behalen van deze ratio's. Dit geldt eveneens voor het realiseren van de orderportefeuille, het businessplan en de meerjarenprognose.
Pensioenen
De belangrijkste actuariële uitgangspunten met betrekking tot het berekenen van de pensioenverplichtingen zijn in toelichting '6.23 Personeelsgerelateerde verplichtingen' uiteengezet. Voor verzekerde regelingen die de indexatie van het pensioenfonds voor de Bouwnijverheid volgen, bestaat er een verhoogd risico dat de Groep aanvullende stortingen zal moeten doen. In 2025 zullen bijstortingen plaatsvinden vanwege het feit dat het pensioenfonds voor de Bouwnijverheid heeft besloten de pensioenen te indexeren. Het kan niet uitgesloten worden dat er in de toekomst aanvullende stortingen plaats dienen te vinden.
Uitgestelde belastingvorderingen
In toelichting '6.15 Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen' is een nadere uiteenzetting opgenomen van de belangrijkste schattingselementen die bij de waardering van uitgestelde belastingvorderingen gehanteerd worden.
Strategische grondposities
In toelichting '6.16 Voorraden' is een nadere uiteenzetting opgenomen van de belangrijkste schattingselementen die bij de waardering van strategische grondposities gehanteerd worden.
Immateriële activa
In toelichting '6.12 Immateriële activa' is een nadere uiteenzetting opgenomen van de belangrijkste uitgangspunten voor de jaarlijkse bepaling van de realiseerbare waarde van de immateriële activa.
Bedrijfscombinaties
In het kader van bedrijfscombinaties wordt de overnamemethode toegepast. De voor de overname overgedragen vergoeding wordt doorgaans gewaardeerd tegen reële waarde, evenals de netto identificeerbare verworven activa. In toelichting '6.2 Bedrijfscombinaties' is dit nader uiteengezet.