Financiële resultaten

Omzet en onderliggende EBITDA

In 2023 steeg de omzet met bijna 17% van € 1.812 miljoen naar € 2.117 miljoen. Op autonome basis, zonder de impact van de overname van Van Wanrooij, was sprake van een stijging met 10%. Bij Bouw & Techniek en Infra was sprake van forse groei. De daling bij Heijmans Vastgoed hield verband met de landelijke terugval in woningverkopen, die vanaf medio 2022 zichtbaar was en die gepaard ging met een snelle stijging van de (hypotheek)rentes. Wel was te zien dat de woningverkopen sinds het vierde kwartaal van 2023 weer aantrokken, ingegeven door een lichte daling van rentestanden in combinatie met loonstijgingen. De omzet van Van Wanrooij vanaf 5 september ontwikkelde zich, gedreven door 431 netto woningtransporten, goed en bedroeg € 125 miljoen. 

Infra slaagde erin om in te spelen op het zwaardere accent dat de Rijksoverheid legt op vervanging en renovatie van het bestaande wegennet, evenals het hoogwaterbeschermingsprogramma en de energietransitie. Bij Bouw & Techniek lieten zowel Services als Utilitaire Projecten een mooie groei qua volume zien. Woningbouw wist, ondanks het lagere volume dat kwam via Vastgoed, het totale volume op niveau te houden door opdrachten voor corporaties en beleggers uit te voeren. Met name voor woningbouwcorporaties steeg de omzet, het betrof nieuwbouw, onderhouds- en renovatie opdrachten.

Heijmans streeft naar onderliggende EBITDA-marges van 4% - 6% voor al haar bouwactiviteiten en 6% - 8% voor haar vastgoedontwikkelingsactiviteiten en wist in 2023, evenals in 2022, binnen alle bedrijfsstromen aan deze streefmarges te voldoen. Infra kwam zelfs hoger uit door een combinatie van volumegroei en sterke projectresultaten, ook indien de vrijval van de Wintrack II voorziening buiten beschouwing wordt gelaten. Het Wintrack II-dossier is met het eindvonnis van de Raad van Arbitrage in hoger beroep beëindigd voor Heijmans. De uitspraak van het dossier is positief voor Heijmans, waarmee de voorzichtigheidshalve genomen voorziening vrijvalt. 

De onderliggende EBITDA steeg in 2023 van € 126 miljoen naar € 147 miljoen. Bouw & Techniek en Infra lieten een stijging van de onderliggende EBITDA zien, bij Vastgoed daalde de onderliggende EBITDA in lijn met de lagere omzet van € 42 miljoen naar € 27 miljoen. Van Wanrooij droeg vanaf 5 september € 20 miljoen bij. De purchase price allocation in het kader van de acquisitie heeft ertoe geleid dat alle ontwikkelposities geherwaardeerd zijn naar marktwaarde per 5 september. Deze herwaardering leidt onder IFRS tot een hogere kostprijs verkopen voor de gronden in projectontwikkeling. De impact van deze ‘non cash fair value adjustment’ (opwaardering) van de gronden bedroeg € 11 miljoen vanaf 5 september tot en met het eind van het jaar. Voor een nadere toelichting op de impact van de purchase price allocation wordt verwezen naar de jaarrekening paragraaf 6.2 Bedrijfscombinaties.

Vastgoed

Vastgoed liet, in lijn met de teruggang in volume in de woningmarkt, een omzetdaling zien naar € 412 miljoen (2022: € 570 miljoen). De onderliggende EBITDA daalde van € 42 miljoen naar € 27 miljoen. De projecten rendeerden op een vergelijkbaar niveau als het voorgaande jaar, maar het lagere volume veroorzaakt onderdekking op indirecte kosten waardoor de onderliggende EBITDA-marge daalde van 7,4% naar 6,6%. Er waren twee voorname oorzaken voor de lagere omzet. Enerzijds duurde het – vooral bij grootschalige, binnenstedelijke appartementencomplexen - langer om de gewenste voorverkoop percentages te behalen die nodig zijn om een start bouw besluit te nemen. Anderzijds vertragen projecten als gevolg van steeds langer wordende ruimtelijke ordeningsprocedures, waarbij bezwaarprocedures extra tijd kosten.

Vanaf het vierde kwartaal 2023 trekken de woningverkopen weer aan. Dit geldt met name in het segment voor buitenstedelijke grondgebonden woningen. Binnenstedelijk zijn projecten groter en lastiger faseerbaar, waardoor in dat segment het herstel iets langzamer op gang komt. In 2023 werden uiteindelijk 1.803 woningen verkocht, waarvan 680 aan particulieren en 1.123 aan corporaties en beleggers. Het totaal aantal verkochte woningen bleef hiermee praktisch gelijk ten opzichte van 2022 (1.811 verkochte woningen). Projecten met grondgebonden woningen zoals Blent in Nijmegen, Hulakker in Lunteren en Borg en Buiten in Culemborg droegen hieraan bij.

De krapte op de woningmarkt blijft een gevolg van jarenlang overheidsbeleid met focus op binnenstedelijk bouwen van voornamelijk appartementencomplexen. Dit overheidsbeleid geeft nu een eenzijdig aanbod van veelal grootschalige, binnenstedelijke projecten met lange bouwtijden en moeilijke business cases. Het vergroten van buitenstedelijke plancapaciteit en het verkorten van ruimtelijke ordeningsprocedures is essentieel om de krapte op de woningmarkt structureel op te lossen. Daarbij is er zeker vraag naar betaalbare woningen, maar over pakweg zeven tot tien jaar hebben de starters van nu behoefte om verder te gaan in hun wooncarrière. Ons pleidooi is daarom om te bouwen voor de starters, maar de doorstroming in de nabije toekomst niet uit het oog te verliezen.

Van Wanrooij

Vanaf 5 september (acquisitiedatum) tot en met het einde van het jaar behaalde Van Wanrooij € 125 miljoen omzet. De onderliggende EBITDA bedroeg in deze periode € 20 miljoen na toerekening van de release van de fair value step up van € 11 miljoen die heeft plaatsgevonden in het kader van de purchase price allocation (zie voor verdere toelichting jaarrekening paragraaf 6.2 Bedrijfscombinaties). In Projectontwikkeling werden in de laatste maanden van het jaar 431 woningen getransporteerd aan kopers. Door het hoge aantal transporten in de laatste maanden – namelijk, meer dan de helft van het hele jaar, was de onderliggende EBITDA over de periode relatief hoog in vergelijking met het hele jaar. Van Wanrooij past gescheiden koop-aannemingsovereenkomsten toe, waardoor er een lagere omzetbasis en overeenkomstig hogere marge geldt dan bij Heijmans Vastgoed. De hoge mate van standaardisatie met als gevolg een hogere productiviteit per medewerker, draagt hier ook aan bij. 

In 2023 heeft Van Wanrooij 1.009 woningen (bruto) verkocht versus 1.025 een jaar eerder, bijna volledig in het particuliere segment. In een jaar waarin de woningverkopen met name in de eerste drie kwartalen van het jaar behoorlijk achterbleven bij voorgaande jaren (zie onder meer NVM en CBS rapportages), bleef Van Wanrooij qua verkopen daarmee binnen de gestelde bandbreedte van 1.000 tot 1.500 woningen (bruto). Op ‘netto’ basis, dat wil zeggen na aftrek van het proportionele deel dat door samenwerkingspartners is gerealiseerd, werden 776 woningen verkocht. Aangezien dit de definitie is die Heijmans Vastgoed hanteert voor de woningverkopen zal deze basis in de toekomst worden gerapporteerd. De beoogde bandbreedte komt in dat geval op 750 tot 1.250 woningen (netto) per jaar.

Voor Van Wanrooij is het primaire afzetkanaal de consumentenmarkt en daar bleven de verkoopcijfers in 2023 op een stabiel niveau. Hoewel ook Van Wanrooij last had van een ongunstiger verkoopklimaat door stijgende kosten en druk op betaalbaarheid, blijven de woningen van Van Wanrooij in buitenstedelijke locaties zeer gewild. De hoofdzakelijk grondgebonden buitenstedelijke ontwikkelingsgebieden zijn beter faseerbaar dan binnenstedelijke projecten, die vaak in hoogbouw worden uitgevoerd. Meer dan 90% van de woningen in 2023 werden gebouwd op basis van het Optio concept. Goede voorbeelden waar het Optio concept zijn waarde laat zien, zijn Landgoed Coudewater (‘s-Hertogenbosch) en Huurlingsedam (Wijchen). Beide projecten kenmerken zich door veel variatie in woningsoorten en prijsklassen. Van betaalbare starterswoningen, huurwoningen, ruime rij- en hoekwoningen tot luxe twee-onder-kapwoningen. Van Wanrooij blijft het woningbouwconcept Optio verder vernieuwen, hierdoor blijven woningen betaalbaar en blijft de diversiteit in de plannen gewaarborgd.

Met een werkvoorraad aan grondposities die is toegenomen tot ruim 14.000 woningen (netto), staat Van Wanrooij uitstekend gesteld om te accelereren wanneer het herstel in de woningmarkt zich doorzet en de woningverkopen verder aantrekken. In het vierde kwartaal van 2023 waren hier al de eerste tekenen van zichtbaar, gesteund door dalende rentetarieven en een stijgende loonontwikkeling, waardoor de leencapaciteit voor consumenten werd vergroot. Deze aspecten verhogen de betaalbaarheid voor (aspirant) kopers.

Bouw & Techniek

De omzet steeg in Bouw & Techniek van € 933 miljoen naar € 1.076 miljoen. Gedreven door het hogere volume steeg de onderliggende EBITDA van € 38 naar € 46 miljoen. De marge was met 4,3% licht hoger dan het voorgaande jaar. Deze marge is inclusief de opstartkosten van de houtskeletbouwwoningfabriek in Heerenveen, die in oktober werd geopend. Uitgangspunt bij de ontwikkeling van deze woningen is duurzaamheid en betaalbaarheid door industrieel en modulair te produceren. Het Heijmans Horizon concept heeft veel keuzemogelijkheden en variatie. Tegelijkertijd bouwen en ontwikkelen we natuurinclusief en klimaatadaptief. Op die manier dragen we bij aan een gezonde leefomgeving voor mens en natuur. Na opening van de houtskeletbouwwoningfabriek, werden de eerste woningen hiervan eind 2023 voor een woonstichting in Eindhoven geplaatst en de eerste koopwoningen zijn inmiddels verkocht in Culemborg.

De toename van de omzet binnen Bouw & Techniek werd vooral gerealiseerd binnen Services. Vooral het aandeel recurring business, voortkomend uit bestaande, langdurige relaties, stemt tot tevredenheid. Royal FloraHolland (RFH) is de meest recente partner met wie in dit kader een contract voor de langere termijn is afgesloten.

Daarnaast was er een sterke groei bij Utilitaire Projecten. Heijmans heeft opdracht gekregen voor de renovatie en uitbreiding van een gemeentelijk monument naar een nieuw Rijkskantoor in het stationsgebied in Arnhem. Dit betreft een voormalig postkantoor wat onderdak gaat bieden aan de Belastingdienst, het Rijksvastgoedbedrijf en Dienst Uitvoering Onderwijs. De opdracht inclusief onderhoud heeft een totale contractwaarde van ruim € 55 miljoen. Daarnaast is de definitieve gunning ontvangen voor het uitwerken van het technische ontwerp van de nieuwbouw van de faculteit Technische Natuurwetenschappen op de TU Delft. De ontwerpfase is het afgelopen jaar gestart, waarna in de loop van 2024 wordt begonnen met de sloop van het huidige perceel. Het totale project heeft een omzetwaarde van circa € 65 miljoen voor Heijmans.

Ondanks een lager aandeel bouwprojecten vanuit Heijmans Vastgoed, bleef het omzetdeel voor het (ver)bouwen van woningen op een gelijk niveau. Dit kwam enerzijds door meer renovatieopdrachten vanuit woningcorporaties die afgelopen jaar door het wegvallen van de verhuurdersheffing weer investeren in nieuwbouwprojecten en het verduurzamen van bestaande woningen. In totaal kwam dit neer op circa 2.000 woningen die werden verduurzaamd. Anderzijds door meer nieuwbouwprojecten, zoals het bouwen van 264 huurappartementen (156 sociale en 108 midden huurwoningen en circa 1.500 m² aan maatschappelijke bedrijfsruimtes en werkplekken) in Leidsche Rijn Centrum. De bouwwerkzaamheden voor het project Bloei030 in Utrecht zijn recent gestart. De omzetwaarde van het project is € 55 miljoen. Het afgelopen jaar is een overeenkomst ondertekend met woningbouwcorporatie Woonkracht10 voor de realisatie van 137 nieuwbouwwoningen en -appartementen in de wijk Kraaihoek in het centrum van Papendrecht. De waarde van dit contract is € 26 miljoen.

Infra

De omzet steeg met 21% van € 661 miljoen naar € 800 miljoen. Deze sterke stijging zit voornamelijk in een hoger volume bij energie infrastructuur, assetmanagement en het hoogwaterbeschermingsprogramma (HWBP). Met het eindvonnis van de Raad van Arbitrage in hoger beroep rondom het Wintrack II-project is het dossier positief geëindigd voor Heijmans. Hiermee valt de overgebleven voorziening vrij, wat een positief effect had op de onderliggende EBITDA van € 14 miljoen. De onderliggende EBITDA van Infra steeg van € 55 miljoen naar € 66 miljoen en kwam daarmee (geschoond voor de impact van de vrijval van de Wintrack II-voorziening) uit op een uitstekende marge van 6,6%. Het orderboek van Infra blijft boven de € 1 miljard. 

Voor de energietransitie staat Infra gesteld, getuige onder meer het partnerschap met TenneT in de EU 303 aanbesteding voor het aanpassen van hoogspanningsstations in Nederland. Afgelopen jaar werd de aanpassing van hoogsspanningsstation Krimpen opgeleverd met de maximaal haalbare klanttevredenheid. Andere projecten behorende bij dit partnerschap zijn nog in uitvoering.

Aan het eind van 2023 werd het onderhoud aan de snelwegen van Zuid-Holland aan Heijmans gegund. Ook wordt het Variabel Onderhoud aan de rijkswegen in Oost-Nederland aan Heijmans gegund. Dit betreft een vierjarige raamovereenkomst met een waarde van circa € 125 miljoen. Eerder dit jaar werden ook andere onderhoudswerken binnengehaald, zoals gedeelten van de A2 en A12 in Midden-Nederland. In samenwerking met een partner is gestart met de vervanging en renovatie van de  Spijkenisserbrug en de Brug over de Noord ook bekend als de Alblasserdamsebrug. In 2023 zijn Heijmans en GMB als bouwcombinatie Waddenkwartier aan de slag gegaan met de versterking van het Groningse deel van de Lauwersmeerdijk. De realisatiefase vertegenwoordigt een waarde van circa € 90 miljoen, waarbij het Heijmans-aandeel 75% bedraagt. 

Het thema water zal voor de toekomst ook voor Infra meer en meer van belang worden, zowel waterveiligheid als waterbalans en waterkwaliteit. Met projecten als de Médoclaan in Maastricht waar regenwater wordt opgeslagen en in Rotterdam Hart van Zuid waar regenwater na lokale zuivering uiteindelijk wordt hergebruikt voor het reinigen van gebouwen en gebruik in fonteinen, laat Infra zien hier nu al op in te spelen.

Operationeel resultaat

Het operationeel resultaat (EBIT) over 2023 komt uit op € 81 miljoen (2022: € 71 miljoen). In 2023 waren er € 12 miljoen aan transactiekosten in verband met de Van Wanrooij overname, bestaande uit advieskosten, overige transactiekosten inclusief overdrachtsbelasting, een eenmalige retentiebonus voor het personeel en de kosten die verband houden met de berekening van de purchase price allocation in de jaarrekening. Het operationeel resultaat wordt ook mede beïnvloed door € 3 miljoen aan herstructureringskosten als gevolg van met name kwalitatieve aanpassingen aan de organisatie (2022: € 3 miljoen). 

Ten opzichte van 2022 stegen de afschrijvingen van € 39 miljoen naar € 46 miljoen. De hogere afschrijvingen houden voor ongeveer de helft verband met toegenomen investeringen in elektrisch materieel en de houtskeletbouwwoningfabriek en voor de andere helft met de overname van Van Wanrooij.  Binnen Van Wanrooij houden de afschrijvingen hoofzakelijk verband met leases (kantoren en auto's) en met de amortisatie van de orderportefeuille van Bouw die tot waardering is gekomen als gevolg van de Purchase Price Allocation (zie jaarrekening paragraaf 6.2 Bedrijfscombinaties).

De opbouw van het operationeel resultaat is als volgt:  

Financiële baten en lasten

Het saldo van financiële baten en lasten in 2023 was € 3 miljoen negatief (2022: € 4 miljoen negatief). Ten opzichte van het jaar ervoor waren er drie belangrijke mutaties. Ten eerste was er voorafgaand aan de overname van Van Wanrooij sprake van een netto kaspositie. In de eerste 8 maanden van het jaar werd er in dat kader € 100 miljoen geplaatst op een depositorekening. Doordat de korte rentes sinds de zomer van 2022 hard opliepen, leidde dit tot een renteopbrengst van afgerond 3% op jaarbasis, waardoor de interestinkomsten stegen ten opzichte van het voorgaande jaar. Ten tweede, als direct gevolg van de overname van Van Wanrooij, werden er vanaf 5 september weer trekkingen gedaan onder de gesyndiceerde bankfaciliteit. Hierdoor stegen de rentekosten. De gesyndiceerde bankfaciliteit bestaat uit een Term Loan en een revolverende lening die beiden variabel (3-maands euribor respectievelijk 1-maands euribor) gefinancierd zijn. Het van toepassing zijnde rentetarief op de opgenomen bedragen, inclusief de rentemarge, bedroeg ruim 6%. Tot slot waren er geen rentekosten meer verschuldigd op de cumulatief preferente aandelen, aangezien deze in de loop van 2022 volledig werden afgelost en ingetrokken. 

De rentelasten bestaan voorts uit (een beperkt aantal) projectfinancieringen, geactiveerde fees in verband met herfinancieringskosten, kosten voor het beschikbaar houden van krediet (bereidstellingskosten) en uit de rentelast voor leaseverplichtingen die het gevolg zijn van het toepassen van IFRS 16 ‘Leases’. De rentebaten relateren – naast de ontvangsten op de depositorekening zoals hiervoor beschreven – aan verstrekte leningen en de gekapitaliseerde rente van grondposities. 

Resultaat deelnemingen

Het resultaat in joint ventures is met € 3 miljoen in 2023 lager dan het jaar ervoor. Deze post bevat geen specifieke bijzonderheden, de terugval is met name het gevolg van een lager volume in de samenwerkingsverbanden die niet proportioneel meegeconsolideerd worden. Met de overname van Van Wanrooij zijn enkele joint ventures toegevoegd. De resultaatsbijdrage van deze joint ventures is neerwaarts beïnvloed doordat een deel van de fair value step up van de voorraadpositie in joint ventures zit.

Winstbelastingen

De winst voor belasting lag met € 81 miljoen hoger dan het voorgaande jaar (2022: € 74 miljoen). De belastingdruk was in 2023 met 26,4% hoger dan een jaar eerder (2022: 18,5%) en ook licht hoger dan het nominaal tarief van 25,8%. De stijging werd hoofdzakelijk veroorzaakt door twee factoren. Enerzijds waren er in vergelijking met vorig jaar maar beperkt ongewaardeerde fiscaal verrekenbare verliezen beschikbaar die alsnog tot waardering konden worden gebracht. Vorig jaar was de netto-impact hiervan € 5 miljoen. Anderzijds was een deel van de transactiekosten die gemaakt zijn in het kader van de Van Wanrooij acquisitie niet aftrekbaar voor de vennootschapsbelasting. Naar verwachting zal de effectieve belastingdruk het komende jaar in lijn liggen met het nominale tarief. 

Nettoresultaat en beoogd dividend

Het nettoresultaat over geheel 2023 komt uit op € 60 miljoen en is hiermee gelijk aan 2022. Heijmans stelt voor om over verslaggevingsjaar 2023 € 0,89 aan dividend per aandeel beschikbaar te stellen in de vorm van keuzedividend. Dit dividendvoorstel is in lijn met het dividendbeleid van Heijmans waarin een jaarlijkse payout ratio van 40% van het nettoresultaat wordt beoogd. 

Cashflow

De kasstroom werd in 2023 voor een groot deel beïnvloed door investeringen. Zowel in de vorm van materiele vaste activa (zoals de investeringen in elektrificatie en de houtskeletbouwwoningfabriek), als met name in de vorm van de acquisitie van Van Wanrooij. De totale investeringskasstroom (investeringen inclusief acquisities minus afschrijvingen) was € 314 miljoen negatief. De operationele kasstroom was wel sterk, gedreven door een prima netto resultaatsontwikkeling gecorrigeerd voor het cash dividend en een lichte verbetering van het werkkapitaal. Het werkkapitaal (Van Wanrooij vanwege de vergelijking buiten beschouwing gelaten) bleef op een vergelijkbaar niveau als vorig jaar. Tegenover hogere voorraden in Vastgoed en lagere crediteuren stond een substantieel betere voorfinanciering (onderhanden werk positie credit).

Door de combinatie van de investeringskasstroom en de operationele kasstroom muteerde de netto schuld naar € 137 miljoen (2022: 151 netto kas). Naast beperkte mutaties op projectfinancieringen en leases ging het met name om een daling van de liquide middelen met € 197 miljoen en een opname van de Term Loan van € 75 miljoen. Aan het eind van het jaar werd de revolving credit facility niet gebruikt.   

Vermogen en financiering

De verkorte balans per 31 december op basis van geïnvesteerd vermogen is als volgt weer te geven:  

De solvabiliteit bleef ultimo 2023 op een stabiel niveau van 29% (2022: 29%), ondanks de forse impact van de acquisitie van Van Wanrooij op de balans. Het balanstotaal van Heijmans steeg met een lager bedrag dan de acquisitieprijs, doordat ongeveer de helft van de acquisitieprijs werd betaald uit vrij beschikbare kasmiddelen. Verder werd de balans iets langer, doordat de materiele vaste activa stegen als gevolg van de investeringen in de houtskeletbouwwoningfabriek en de elektrificering van het materieel. De gestegen omzet leidde tot iets hogere werkkapitaalposten. Aangezien de voorraad ontwikkelposities in vastgoed (Heijmans Vastgoed en Van Wanrooij) onderdeel uitmaakt van het werkkapitaal en de voorraad ontwikkelposities substantieel steeg als gevolg van de Van Wanrooij acquisitie, werd het totale werkkapitaal (activa en passiva zijde gesaldeerd) positief in plaats van negatief. Geschoond voor de voorraadpositie bleef er sprake van een negatief werkkapitaal, doordat de meeste activiteiten in de bouwsector voorgefinancierd zijn. 

Daarnaast steeg het eigen vermogen door een combinatie van winstinhouding (nettowinst minus cash dividend over het verslaggevingsjaar 2022) en het feit dat een deel van de acquisitie (€ 23,5 miljoen) werd betaald door de uitgifte van 2,3 miljoen aandelen aan de verkoper tegen een uitgifteprijs van € 10,214 per aandeel.

Geïnvesteerd vermogen: vaste activa

De samenstelling van de vaste activa op hoofdlijnen is als volgt:

Binnen de vaste activa was sprake van een toename met € 42 miljoen van de materiële vaste activa. Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door Infra en de Holding. Bij Infra is sprake van een hoger investeringsniveau (afgezet tegen het niveau van afschrijvingen/desinvesteringen) in zwaar materieel. Bij de Holding betreft dit investeringen in de houtskeletbouwwoningfabriek in Heerenveen, waarvan de activa zijn ondergebracht bij het facilitair bedrijf van Heijmans en waar Bouw & Techniek de woningen produceert. De impact van de overname van Van Wanrooij op de vaste activa was € 13 miljoen. Bij de overige bedrijfsstromen zijn slechts beperkte wijzigingen in materiële vaste activa. 

De stijging van de gebruiksrechten van geleasde activa was met name het gevolg van de elektrificering van het wagenpark gecombineerd met een hoger aantal leaseauto's, alsmede de overname van Van Wanrooij. De totale post geleasde activa bij Van Wanrooij is € 9 miljoen en bestaat voornamelijk uit de huur van het hoofdkantoor en leaseauto's van het personeel.

De stijging van de immateriële activa is primair het gevolg van de goodwill die samenhangt met de overname van Van Wanrooij (zie jaarrekening paragraaf 6.2 Bedrijfscombinaties).

De overige vaste activa stegen van € 111 miljoen naar € 157 miljoen. Deze post bestaat hoofdzakelijk uit bedrijfsgebouwen en terreinen, machines, installaties, groot materieel en overige vaste bedrijfsmiddelen. In het verslagjaar bedroegen de investeringen € 44 miljoen (2022: € 26 miljoen). Deze investeringen zaten voornamelijk in het elektrificeren van het materieel. Binnen de overige vaste activa was verder een lichte stijging zichtbaar binnen de deelnemingen. Het betreft met name een stijging in de nettovermogenswaarde van AsfaltNu.

Geïnvesteerd vermogen: werkkapitaal

Het werkkapitaal kwam ultimo 2023 uit op € 80 miljoen (2022: -/- € 116 miljoen). De mutatie werd primair verklaard door de overname van Van Wanrooij, waarmee de voorraadpositie significant werd uitgebreid. De voorraadpositie is in het kader van de Purchase Price Allocation op marktwaarde gewaardeerd hetgeen tot een opwaardering heeft geleid. Per 31 december 2023 is de totale voorraadpositie op de balans van Van Wanrooij € 207 miljoen. Binnen Heijmans Vastgoed bleef de voorraad op een vergelijkbaar niveau als vorig jaar.

Indien de stijgende voorraad buiten beschouwing wordt gelaten daalde het werkkapitaal met € 20 miljoen. Aan de passiefzijde was sprake van een substantiële verbetering van de voorfinanciering (onderhanden werk debet en credit gesaldeerd), die deels teniet werd gedaan door een lagere crediteurenpositie. Per saldo blijft Heijmans voorgefinancierd. De stijging in het absolute niveau van voorfinanciering hield grotendeels verband met het stijgende volume in de grotere projecten bij Bouw & Techniek en Infra.

De samenstelling van het werkkapitaal was op hoofdlijnen als volgt:

Hoewel het werkkapitaal gedurende het jaar behoorlijke fluctuaties vertoont, is Heijmans er de afgelopen jaren in geslaagd om haar activiteiten en de daarmee samenhangende impact op het werkkapitaal minder seizoenafhankelijk te maken. De werkkapitaalbehoefte is in hoge mate project-specifiek en gerelateerd aan betaalschema’s van opdrachtgevers. De seizoensinvloeden in de bouwsector worden doorgaans verklaard door hogere activiteitenniveaus in het tweede en vierde kwartaal (met name door lagere productie tijdens de wintermaanden en zomermaanden), alsmede een verhoogd niveau van notariële transporten en afwikkeling van meerwerken voor balansdata. Hogere werkkapitaalvereisten gedurende het jaar leiden tot een hoger kapitaalbeslag dat, indien nodig, door Heijmans wordt ingevuld door gebruik te maken van een ‘Revolving Credit Facility’. Ook na de acquisitie van Van Wanrooij blijft de ruimte op deze faciliteit hoog; ultimo 2023 werd alleen de Term Loan (€ 75 miljoen) gebruikt.

Voorraadpositie vastgoedontwikkeling

Binnen de vastgoedactiviteiten wordt het werkkapitaalbeslag voor een groot deel bepaald door de voorraadpositie, inclusief de gronden in ontwikkeling (woningen in voorbereiding en in aanbouw).  Deze post nam in 2023 substantieel toe door de acquisitie van Van Wanrooij.

De geconsolideerde voorraadpositie steeg van € 159 miljoen  naar € 367 miljoen. Per saldo een stijging van € 208 miljoen, waarvan € 207 miljoen voor rekening komt van Van Wanrooij. De posities van Van Wanrooij zijn per 5 september op marktwaarde gewaardeerd en richting eind december beperkt gemuteerd. 

Binnen de strategische grondposities van Vastgoed is sprake van een stijging met € 80 miljoen naar € 159 miljoen, waarvan € 68 miljoen wordt verklaard door Van Wanrooij. De stijging binnen Heijmans Vastgoed houdt verband met enkele nieuwe posities die zijn verworven. De woningen in voorbereiding en in aanbouw stegen met € 128 miljoen naar € 208 miljoen, waarvan € 139 miljoen wordt verklaard door Van Wanrooij. Per saldo was bij Heijmans Vastgoed sprake van een daling, die verband hield met het lagere bouwvolume. De voorraad ‘opgeleverd en onverkocht’ bedroeg ultimo 2023 negen woningen en drie units (2022: twaalf appartementen).

De werkvoorraad van Heijmans Vastgoed bestaat naast eigendomsposities ook uit ontwikkelrechten, die kwalificeren als ‘niet uit de balans blijkende verplichtingen’. Binnen deze categorie stijgen de onvoorwaardelijke verplichtingen in 2023 met € 4 miljoen tot € 34 miljoen met name als gevolg van een positie bij Van Wanrooij. Van Wanrooij werkt veel met voorwaardelijke verplichtingen - vaak gekoppeld aan bestemmingsprocedures - waardoor de voorwaardelijke verplichtingen substantieel stegen van € 61 miljoen naar € 247 miljoen. Bij de voorwaardelijke verplichtingen van Heijmans Vastgoed geldt veelal dat gronden pas afgenomen hoeven te worden als een bepaald voorverkooppercentage is behaald. Aanvullend op de voorwaardelijke en onvoorwaardelijke verplichtingen heeft Heijmans ook nog ontwikkelrechten en -claims. Deze positie daalde in 2023 van € 140 miljoen naar € 131 miljoen. Dit zijn posities waar Heijmans het ontwikkelrecht heeft zonder dat het de grondposities op haar balans heeft staan. Binnen Van Wanrooij is eveneens sprake van bouwclaims, echter, in het kader van de purchase price allocation zijn deze reeds tot waardering gebracht als onderdeel van de strategische grondposities en woningen in voorbereiding en in aanbouw. Voor Heijmans Vastgoed geldt dus een afwijkende benadering, omdat deze posities niet geherwaardeerd mogen worden.

Financiering: eigen vermogen

Het eigen vermogen is in het verslagjaar met € 67 miljoen toegenomen van € 317 miljoen tot € 384 miljoen. De nettowinst bleef, net als in 2022, stabiel op € 60 miljoen. Daarnaast nam het eigen vermogen met € 12 miljoen af als gevolg van de uitkering van dividend (bruto) in de vorm van cashdividend over het verslaggevingsjaar 2022. Het resterende deel van de dividendbetaling ter hoogte van € 11 miljoen vond plaats in de vorm van stockdividend via de uitgifte van 972.934 (certificaten van) aandelen. De toename in het eigen vermogen is verder te verklaren doordat op 5 september 2023  het eigen vermogen verhoogde met € 23,5 miljoen in verband met de uitgifte van 2.300.000 (certificaten van) gewone aandelen als deel van de betaling van de koopsom inzake de overname van Van Wanrooij tegen de in de koopovereenkomst vastgestelde uitgifteprijs van € 10,214 per aandeel.  Ook was sprake van een verandering in pensioenwaarderingen ter hoogte van -/- € 5 miljoen die rechtstreeks in het eigen vermogen wordt geboekt. Deze mutatie komt voort uit de jaarlijkse herberekening van de actuariële verplichtingen en houdt verband met een gewijzigde rekenrente en de omvang en demografische verwachtingen van het deelnemersbestand.

De samenstelling van de wijzigingen in het eigen vermogen is op hoofdlijnen als volgt weer te geven:

Financiering: netto rentedragende schulden

Als gevolg van de overname van Van Wanrooij muteerde de netto kas positie van € 151 miljoen ultimo 2022 naar een netto schuld positie van € 137 miljoen ultimo 2023. Op deze verhoogde schuld is tijdig geanticipeerd door met het oog op en direct voorafgaand aan de acquisitie van Van Wanrooij de gesyndiceerde bankfinanciering uit te breiden en te verlengen. De oorspronkelijke financiering van € 117,5 miljoen was gecommitteerd tot en met eind 2025. De nieuwe financiering is met € 140 miljoen uitgebreid tot € 257,5 miljoen en loopt tot 1 september 2028 en bestaat uit de volgende onderdelen: 

• Term Loan ter hoogte van € 80 miljoen die lineair afgelost wordt in 4 jaar en waarvan ultimo 2023 € 75 miljoen resteert.

• Revolving credit facility ter hoogte van € 177,5 miljoen, waarvan € 30  miljoen in de vorm van een rekening courant faciliteit. 

• Bij de herfinanciering in 2023 zijn er geen wijzigingen overeen gekomen in het zekerhedenpakket dat is verstrekt aan financiers. Deze zekerheden zijn vastgelegd in pandaktes, waarbij een zogenaamde intercreditor agreement regelt in welke situaties en op welke wijze zekerheden uitgewonnen kunnen worden. Zo lang Heijmans blijft voldoen aan de bancaire convenanten, waaronder de financiële convenanten, zijn deze situaties niet aan de orde.  

De gevestigde zekerheden bestaan uit de verpanding van de debiteuren, de bankrekeningen en eventuele verzekeringsbaten. Dit criterium geldt uitsluitend voor zover Heijmans 100% eigenaar is van de betreffende vennootschappen en gemeten naar omzet dient tenminste 95% van de omzet vertegenwoordigd te zijn door de dochtervennootschappen die de financiering mede ondertekenen (de zogenaamde 'guarantor cover').Tot slot hebben de financiers op enkele historische grondposities met een boekwaarde ultimo 2023 van € 42 miljoen hypothecaire zekerheden gevestigd. Deze zekerheden vallen vrij naarmate de grondposities tot ontwikkeling komen. 

Behoudens enkele projectfinancieringen en leases maakte Heijmans ultimo 2023 geen gebruik van van de revolving credit facility en was de uitstaande som op de Term Loan € 75 miljoen. De leases hadden ultimo 2023 een impact van € 90 miljoen op de netto kas positie en de projectfinancieringen (deels in Heijmans Vastgoed en deels in Van Wanrooij) € 12 miljoen.

Orderportefeuille

De orderportefeuille voor geheel Heijmans nam in 2023 toe met € 400 miljoen van € 2,4 miljard naar € 2,8 miljard (waarvan 149 miljoen door van toevoeging van Van Wanrooij. In hoofdstuk 19 Jaarrekening wordt de orderportefeuille exclusief Joint Ventures getoond voor € 2,6 miljard). Binnen Infra bleef het orderboek stabiel op een sterk niveau boven € 1 miljard. Bij Vastgoed was een daling te zien in de orderportefeuille doordat bij een aantal projecten start bouw werd uitgesteld. Oorzaken hiervoor waren het niet bereiken van minimale voorverkooppercentages in enkele binnenstedelijke projecten, alsmede de vertraging in ruimtelijke ordening procedures, het structureel landelijk tekort aan plancapaciteit en bij de afgiften van vergunningen/ bezwaarprocedures bij de Raad van State voortgang in ruimtelijke ordeningsprocedures. Binnen Bouw & Techniek steeg de orderportefeuille met 25% van € 1,2 miljard naar € 1,5 miljard. Het onderdeel Woningbouw, dat traditioneel het merendeel van de omzet via Vastgoed genereert, had een hoge order intake van derden (met name woningbouwcorporaties) waardoor de totale orderportefeuille op een goed niveau bleef. De stijging bij Bouw & Techniek was met name zichtbaar bij Utilitaire Projecten en Services. Met de overname van Van Wanrooij neemt de orderportefeuille aan het eind van het jaar toe met € 149 miljoen. Van Wanrooij heeft over het algemeen wat kleinere, kort cyclische werken met een gescheiden koop-aannemingsovereenkomst ten opzichte van Heijmans Vastgoed en woningbouw. Op basis van de voortgang in woningverkopen is er sprake van een hogere werkvoorraad, die pas bij het behalen van 70% voorverkoop opgenomen wordt in de orderportefeuille.

Met de huidige stand van het orderboek zijn alle bedrijfsstromen goed bezet voor 2024 zijn en is sprake van een goede spreiding van de uitvoeringscapaciteit en van het soort projecten.  Daarmee is een stijging van de omzet in 2024 aannemelijk en komt een omzet van € 2,5 miljard in zicht. In alle bedrijfsstromen is sprake van veel middelgrote (€ 10 miljoen tot € 40 miljoen) toevoegingen aan het orderboek die bijdroegen aan een goede spreiding. In 2023 werden vijf grotere nieuwe werken geacquireerd in de range tot € 70 miljoen. Het betreft drie projecten in Vastgoed / Woningbouw, één utilitair renovatieproject en één dijkversterkingsproject in Infra.

Outlook 2024

Heijmans kijkt met vertrouwen naar de toekomst. Als centraal georganiseerde speler staat Heijmans uitstekend gepositioneerd om oplossingen te bieden voor de infra, bouw- en vastgoedontwikkelingsopgaven van vandaag en morgen. Door deze sterke positionering, in combinatie met gedegen risicomanagement en een gespreid portfolio, verwachten we beter te presteren dan de vooruitzichten voor de markt als geheel. Onze herijkte strategische koers zet nóg sterker in op het zoeken van de verbinding met opdrachtgevers om te komen tot oplossingen voor complexe maatschappelijke thema's.

Wij zijn 2024 gestart met een goed gevulde orderportefeuille, die net als voorgaande jaren groeide en kwalitatief gezien een solide basis biedt om onze rendementscriteria te behalen. In Bouw & Techniek en Infra is sprake van een stijgend aandeel ‘recurring business’ in beheer en onderhoud. De zichtbaarheid op omzet- en resultaatsontwikkeling voor 2024 is daarmee goed en in beide bedrijfsstromen verwachten we in 2024 verder door te kunnen groeien. Voor Heijmans Vastgoed en Van Wanrooij zijn we eveneens positief, want we hebben vertrouwen in de woningmarkt. Bewijs daarvoor zien we terug in de aantrekkende woningverkopen sinds het vierde kwartaal van 2023, vooral in buitenstedelijke gebieden. Mede dankzij de acquisitie van Van Wanrooij staat Heijmans in de woningmarkt goed gesteld. De aantrekkende woningverkopen zullen naar verwachting met name resulteren in een gezonde groei in omzet en resultaat na 2024.

De omzetgroei zet in 2024 door, mede doordat Van Wanrooij voor het hele jaar meetelt in de cijfers, waarbij de € 2,5 miljard in zicht komt. Wij verwachten voor 2024 een onderliggende EBITDA-marge van minimaal 6,5%. Mede gesteund door Van Wanrooij, waar we in 2024 een onderliggende EBITDA bijdrage verwachten van € 30 tot € 50 miljoen nadat de impact van de purchase price allocation van ongeveer € 20 miljoen is toegerekend. Bij de overname van Van Wanrooij hebben we aangegeven dat we verwachten ultimo 2026 weer een positieve netto kas positie te hebben. In 2024 verwachten wij met een duidelijk positieve kasstroom een goede stap te kunnen maken in die richting. Daarnaast zetten wij voor 2024 in op een solvabiliteit groter dan dertig procent en een leverage ratio (netto schuld/onderliggende EBITDA) die ruim onder de 1,0 blijft.