6.16 Voorraden

x € 1.000

Strategische grondposities

Strategische grondposities worden gewaardeerd tegen kostprijs of lagere netto realiseerbare waarde. De netto realiseerbare waarde van deze posities kan zijn de directe opbrengstwaarde of de indirecte opbrengstwaarde. De netto realiseerbare waarde is gebaseerd op de verwachte wijze en tijdslijnen van realisatie, en is derhalve in de meeste gevallen gebaseerd op een indirecte opbrengstwaarde-methodiek. De indirecte opbrengstwaarde is de geschatte opbrengst in het kader van de normale bedrijfsvoering minus de geschatte kosten van voltooiing en verkoop, waarbij de verwachte kasstromen veelal contant worden gemaakt tegen een disconteringsvoet van 5%, tenzij in een samenwerking bijvoorbeeld als gevolg van gunstige financieringsafspraken een ander percentage is afgesproken. Bij het bepalen van de disconteringsvoet wordt rekening gehouden met de verwachte vermogensstructuur, operationele risico’s en Heijmans- of projectspecifieke omstandigheden.

Bij de bepaling van de indirecte opbrengstwaarde wordt gebruikgemaakt van beoordelingen en schattingen. Hierbij worden onzekerheden die betrekking hebben op strategische grondposities, zoals demografische ontwikkelingen, ligging, invulling en uitwerking van ontwikkelplannen en bestuurlijke besluitvorming, zoveel mogelijk locatiespecifiek, meegenomen. Dit resulteert per locatie in een verwachte ontwikkeling van de grond- en woningprijzen en overige variabelen, die uiteindelijk bepalend zijn voor de indirecte opbrengstwaarde. De Groep voert twee keer per jaar een interne integrale beoordeling van de waardering van de grondposities uit.

Het risico op afwijkingen ten opzichte van beoordelingen en schattingen is in het algemeen groter bij strategische grondposities zonder bestemmingsplan dan bij grondposities met bestemmingsplan, waarbij het risico op afwijkingen verder toeneemt naarmate het naar verwachting langer duurt voordat een begin wordt gemaakt met de ontwikkeling.

In 2023 is de netto realiseerbare waarde van strategische grondposities berekend en deze is vergeleken met de boekwaarde. Dit heeft niet geresulteerd in een afwaardering (2022: nihil). Eveneens heeft er geen afwaardering in een joint venture plaatsgevonden (in 2022: € 4,1 miljoen). 

Voor nadere toelichting op de verpanding van grondposities in relatie tot de financieringsafspraken wordt verwezen naar toelichting 6.22.

De voorraad bevat in 2023 voor € 9,7 miljoen (2022: nihil) een aantal woningen die gereed zijn / opgeleverd, maar nog niet zijn verkocht.

Looptijd

De posten 'Strategische grondposities' en 'Woningen in voorbereiding en in aanbouw' hebben in beginsel een looptijd langer dan 12 maanden na balansdatum (grotendeels 2 tot 10 jaar). De overige posten hebben in beginsel een looptijd korter dan 12 maanden.

Impact Van Wanrooij acquisitie

Met de acquisitie van Van Wanrooij heeft Heijmans de voorraad ontwikkelposities met circa 14.000 woningen uitgebreid verdeeld over strategische grondposities en woningen in voorbereiding en in aanbouw. In het kader van de purchase price allocation zijn de ontwikkelposities gewaardeerd op marktwaarde. De totale voorraad ontwikkelposities is een marktwaarde per 5 september toegekend van € 259 miljoen, hetgeen een 'fair value step up' betekende van € 142 miljoen per die datum. Deze € 259 miljoen is deels on balance verwerkt (in consolidatie) en deels off balance (in joint ventures). Tevens bestaat de voorraad ontwikkelposities ook deels uit onderhanden werk standen en is deze deels geclassificeerd onder de waarborgsommen. Voor een specificatie van deze posten wordt verwezen naar de tabel in paragraaf 6.2.

Tussen 5 september en 31 december zijn de strategische grondposities uitgebreid met € 9 miljoen tot € 68 miljoen. De Van Wanrooij acquisitie verklaart daarmee het grootste deel van de stijging van de strategische grondposities met € 80 miljoen. De woningen in voorbereiding en in aanbouw zijn in dezelfde periode met € 18 miljoen gedaald tot € 139 miljoen. De daling kwam deels (€ 8,7 miljoen) door het hoge aantal transporten van woningen in deze periode en deels (€9,7 mijoen) door de gedeeltelijke vrijval van de fair value step up. De totale woningen in voorbereiding en in aanbouw stegen in 2023 met € 128 miljoen en dit bedrag werd dus meer dan volledig verklaard door de overname van Van Wanrooij.